Рассказывает Василий Неделько, Управляющий партнер Юридической компания «Неделько и партнеры», руководитель программы переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» в НИУ «Высшая школа экономики».
Боитесь покупать квартиры на вторичке после историй про мошенников, наследников, банкротства и т. п.?
Понимаю. За свою более чем 30-летнюю юридическую практику я сталкивался с такими историями, что любой сценарист сериалов позавидует.
И тем не менее я уверен, что при правильном подходе недвижимость на вторичном рынке можно покупать абсолютно безопасно. Тем более что сейчас это гораздо дешевле, чем квартиры в новостройках.
Об актуальных трендах в сделках с недвижимостью я регулярно рассказываю в наших соцсетях, а здесь расскажу, на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости на «вторичке», как наша юридическая компания организует безопасные сделки под ключ, и в целом отвечу на вопрос: можно ли в 2026 году безопасно покупать квартиры на вторичном рынке?
Как проверка квартир на вторичном рынке зачастую превращается в целое расследование
Со стороны может показаться, что юридическая проверка сводится к заказу выписки из Росреестра, проверки паспорта собственника и других банальных вещей. Но наша практика показывает, что юридическая проверка порой превращается в настоящее расследование.
Приведу один из недавних примеров, показывающих, почему важно проверять предыдущих собственников.
Наш клиент собирался купить квартиру в элитном доме за 110 млн рублей. Продавец, молодой человек, сам приобрел эту квартиру всего 1,5 года назад на основании «очень лаконичного» двухстраничного договора купли-продажи за 70 млн. руб. При проведении юридической проверки мы выяснили, что в квартире по-прежнему проживают предыдущие жильцы, они все еще зарегистрированы там и платят коммуналку. Более того, муж предыдущей собственницы находится под следствием в рамках уголовного дела о хищении государственного имущества в особо крупном размере.
Формально с документами все в порядке. Но если мужа признают виновным в хищениях, вероятно, будут изымать имущество, нажитое преступным путем. Начнется процесс банкротства, в рамках которого, скорее всего, признают недействительной предыдущую сделку по продаже квартиры за 70 млн рублей, которая через 1,5 года уже продается за 110 млн, как наносящую ущерб кредиторам. И далее могут возникнуть проблемы у нашего покупателя.
Мы объяснили клиенту, что все факты указывают на мнимость предыдущей сделки и потенциальный риск признания его сделки недействительной. Он отказался от этой квартиры и купил с нашей помощью другую. Я уверен, что мы сэкономили клиенту кучу нервов и денег.
Так как же безопасно купить квартиру на вторичке?
Расскажу, как мы организуем безопасное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в нашей компании. Мы условно делим сделку на 3 этапа.
Этап №1. Внесение аванса или задатка
Цель этапа: забронировать квартиру и согласовать безопасную схему сделки.
Мы смотрим первичный набор документов по квартире, который предоставляет продавец, получаем информацию из независимых источников. Сразу оговариваем параметры будущей сделки и формируем список документов, который потребуется нам для проверки.
Приведу пример:
Выясняем, что квартиру продает 64-летняя женщина. Это ее единственное жилье. После сделки она собирается поехать к родственникам в деревню, чтобы насладиться свежим воздухом.
Умильная история. Возможно, так и есть.
Но мы сразу видим риск того, что женщина находится под влиянием мошенников, и есть риск оспаривания сделки в будущем.
Поэтому сразу формируем список дополнительных действий, информации и документов, которые нам должны будут предоставить до сделки:
- Обязательное проведение в день сделки комплексной психолого-психиатрической экспертизы (КСППЭ) в Центре имени В. П. Сербского.
- Информация о месте будущего проживания продавца квартиры и юридические основания (договор найма, нотариально удостоверенное гарантийное письмо от собственника помещения, документы на собственность).
- Сведения о ближайших родственниках: контакты, документы, подтверждающие родство и т. п.
Если женщина действительно поедет жить к родственникам, мы подтвердим эту историю документально, и в случае оспаривания сделки в суде у нас будет достаточно доказательств разумной осмотрительности и добросовестности покупателя, что позволит выиграть суд о признании сделки недействительной.
Если же женщина действует под влиянием мошенников, они посоветуют ей найти покупателя с менее дотошным юристом. А значит, мы убережем клиента от проблем и сможем помочь ему приобрести более безопасную квартиру.
Этап №2. Юридическая проверка квартиры и продавцов
Цель этапа: убедиться в безопасности квартиры и отказаться от сделки, если есть сомнения в благонадежности продавцов
Это самый ответственный этап. Мы изучаем документы, представленные продавцом, информацию из независимых источников, проверяем право продавца распоряжаться квартирой, наличие судебных споров по квартире, продавцу и предыдущим собственникам.
Часто при внимательном изучении правоустанавливающих документов появляются вопросы, которые требуют предоставления продавцом дополнительных документов.
По итогам проверки мы составляем письменное юридическое заключение. К нему прилагаем копии всех исследованных документов, выписки из ЕГРН и скриншоты результатов проверок из различных онлайн-реестров.
В юридическом заключении мы рассказываем о выявленных рисках и предлагаем пути их минимизации, если это возможно. В противном случае рекомендуем отказаться от сделки.
Письменное юридическое заключение служит доказательством разумной осмотрительности покупателя. При последующей продаже недвижимости оно позволит следующему покупателю убедиться в юридической чистоте квартиры.
Часто по итогам проверки мы советуем принять дополнительные меры для повышения безопасности сделки.
Например, в ситуации из предыдущего пункта, предложим пригласить на сделку родственницу, к которой собирается переехать бабушка-продавец, и оформить у нашего нотариуса заявление от нее о заверениях и гарантиях предоставить жилье продавцу квартиры.
Этап №3. Организация и сопровождение сделки
Цель этапа: удостовериться, не действует ли продавец под влиянием мошенников, безопасно провести расчеты по сделке и выдать гарантию нашим клиентам на 100 млн рублей
После всех проверок мы приступаем к организации самой сделки. Согласуем с продавцом все параметры будущей сделки, организуем проверку на способность продавца осознавать последствия своих действий (чтобы избежать рисков мошенничества и оспаривания сделки). Разработаем и согласуем договор купли-продажи, содержащий юридические инструменты обеспечения гарантий безопасности покупателя, организуем безопасные расчеты по сделке. Лично поприсутствуем на сделке, в том числе, чтобы проверить оригиналы документов и полномочия сторон.
И потом, если покупатель все-таки вздумает оспаривать сделку в суде, мы будем свидетелями в суде, доказывающими, что продавец в ходе сделки действовал разумно и последовательно, а покупатель проявил добросовестность и разумную предусмотрительность.
Говоря коротко, мы берем на себя всю организацию сделки, избавляя клиента от головной боли. На всех этапах за ним закрепляется юрист, готовый ответить на все ваши вопросы. Всю рутину (общение с собственниками, их риэлторами, подачу заявлений, сбор документов) мы берем на себя. Всё, что требуется от клиента, – найти недвижимость по душе.
Листайте дальше, чтобы заказать бесплатную консультацию от нашего юриста. Оценим вашу ситуацию и поможем выбрать подходящий для вас тариф.